Marknaden ska styra mer – hyresgästerna får betala

En ny bostadspolitik med högre hyror och ökad segregation. Det blir följden av förslaget till nya regler för hyrorna som de kommunala bostadsföretagen och Hyresgästföreningen har kommit överens om.

Hyresgästföreningen och Sabo (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) presenterade för en tid sedan ett gemensamt förslag om den framtida politiken för hyressättning och kostnader för företag och hyresgäster. Deras förslag innebär en mycket genomgripande förändring för hyresgästerna men givetvis också för bostadsföretagen, både de kommunala och de privata.
Hyrorna kommer allmänt att bli högre och dessutom kommer det att bli större skillnader mellan hyrorna i olika områden. Förslaget är en sorts svar på en statlig utredning som utrett hur hyrorna och allmännyttan stämmer med EU:s regler. Den frågan har funnits inom EU-byråkratin ett antal år men fanns däremot inte med i diskussionen inför folkomröstningen 1994.

Förslaget innebär att det är de privata bostadsföretagens marknadsekonomiska principer kommer att blir styrande för de kommunala företagen. Tidigare har det varit tvärtom. De kommunala, allmännyttiga, bostadsföretagens självkostnadsprincip och fördelning av hyror har varit styrande för de privata företagens hyressättning. De kommunala bostadsföretagens självkostnadsprincip har naturligtvis påverkat hela bostadsmarknaden, inte bara hyresmarknaden.
De kommunala bostadsföretagen ska drivas affärsmässigt, enligt de regler som EU har om ”statsstöd”. Det betyder bland annat att företagen måste ge avkastning på alla de värden som under åren byggts upp, bland annat genom att hyresgästerna varit med och amorterat på lån.

Störst blir effekten på de bostadsmarknader som har stor efterfrågan, bland annat Örebro. Örebrobostäder hade enligt senaste bokslutet lån på 4,2 miljarder men fastigheterna är värderade till 12,5 miljarder. Hyran har hittills tagits ut för att täcka kostnaderna för lånen, men enligt den affärsmässiga modellen ska hela värdet ge avkastning. En del av avkastningen kommer att kunna ske i form av fortsatt värdestegring men om hyrorna ska täcka ”bara” två procents avkastning så innebär det en hyreshöjning på cirka 15 procent. Den statliga utredningen redovisar att avkastningen totalt ska ligga mellan 4 och 12 procent
Dessutom så försvinner, enligt förslaget, de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll. Det har hittills varit så att Hyresgästföreningen, eller en hyresgäst, har kunnat få hyrorna prövade i domstol och då har de kommunala bostadsföretagens hyror varit normen vid prövningen. Förslaget betyder att privata fastighetsägare kommer att kunna ta ut betydligt högre hyror.
Genom att den avgörande hyresförhandlingen, enligt nuvarande regler, sker med det kommunala bostadsföretaget har det varit möjligt att begränsa hyresskillnaderna mellan olika områden, för att förhindra en ekonomisk segregation. Den möjligheten kommer i praktiken att upphöra.

Det är alltså två grundbultar i bostadspolitiken som skulle försvinna om förslaget från Hyresgästföreningen och SABO genomförs. Det är lätt att se flera direkta effekter men kanske än värre är de långsiktiga effekter som kommer att drivas fram. Högre hyror ökar fastighetsvärdena och därmed avkastningskravet. Hyrorna ökar då ytterligare. Ökade hyresskillnader ökar skillnaderna i områdenas status och driver fram ytterligare hyresskillnader.
Förslaget har naturligtvis mottagits mycket positivt av de privata fastighetsägarna och av Mats Odell. Men det verkar nästan obegripligt varför Hyresgästföreningen ställer sig bakom detta förslag. Det måste vara den egna organisationens framtida roll som varit drivande.
Hyresgästföreningen får en fortsatt roll som hyresförhandlare och troligen kommer många hyresgäster att känna ökat behov av Hyresgästföreningens förhandlingsstöd när marknadskrafterna får större spelrum. Förlorare är i första skedet hyresgästerna. På lite sikt kommer vi alla att få betala genom ökad segregation och ökade kostnader för bostäder.

Lars Bjurström